הדירה בפריפריה שקונים כדי לא לגור בה
עשרים ותשע. זה הגיל החציוני שבו חותם היום צעיר חרדי ממוצע על חוזה לרכישת דירתו הראשונה, כך עולה ממחקרם של ד"ר איתן רגב ויהודית מילצקי מהמכון החרדי למחקרי מדיניות. אצל הציבור הכללי הגיל החציוני עומד על 41.4, פער של יותר מעשור שלם, שמעיד בעצמו על מידת האחריות שנוטלים ההורים כדי לזכות את ילדיהם בבית משלהם כבר בראשית דרכם. ברוב המקרים הדירה נרכשת סמוך לחתונה, בסיוע כספי משמעותי מההורים, מתוך הכרה עמוקה שבניית בית נאמן בישראל היא שותפות של כמה דורות. אלא שהפרט המפתיע באמת מגיע רק אחר כך: לעיתים קרובות, הדירה הזו כלל אינה מיועדת למגורים בפועל.
הרקע לכך מוכר היטב לכל מי שניסה לאחרונה למצוא דירה בבני ברק או בירושלים. בין השנים 2002 ל-2022 עלו מחירי הדיור בישראל ביותר מ-250%, בעוד השכר הממוצע טיפס ב-68% בלבד, כך לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. משק בית חרדי, שמרוויח כ-60% בלבד ממשק בית שאינו חרדי, נדרש לגשר על פער כפול מזה שמולו ניצבת כלל האוכלוסייה. ולמרות זאת, הציבור החרדי, המונה כיום כ-1.335 מיליון נפש וצפוי להכפיל את עצמו בתוך שני עשורים ולהגיע ל-1.89 מיליון נפש, ממשיך לגדול ולפרוח, צמיחה מבורכת שיוצרת כבר היום צורך אמיתי בעשרות אלפי יחידות דיור נוספות.
ד"ר אליעזר היון ממכון ירושלים למחקרי מדיניות מתאר שלושה דורות של דיור חרדי, וכל אחד מהם מספר בעצם סיפור של אמונה ותושייה. הדור הראשון, מאז קום המדינה ועד שנות השמונים, התאפיין בפיזור רחב, כולל ערי פיתוח כמו חצור וירוחם. הדור השני נסגר לתוך עצמו מתוך רצון להתבצר תרבותית: מודיעין עילית, ביתר עילית ואלעד קמו כערים הומוגניות שבהן אפשר לגדל ילדים כראוי. הדור השלישי, זה שבתוכו אנו חיים כיום, נולד מתוך צורך אמיתי, ועדותו הטובה ביותר מצויה במספרים: בין השנים 2018-2021 נרכשו על ידי משפחות חרדיות 8,602 דירות בבית שמש, 8,414 בירושלים, 5,663 בבני ברק, 2,777 באשדוד ו-1,825 בחיפה. שימו לב לנתון החריג: בית שמש, שאינה אפילו העיר החרדית הגדולה מבחינת מספר תושבים, מובילה את הרשימה, עדות לכך שהביקוש האמיתי, הנובע מהרצון לדאוג לדור הבא, עולה על זה שבכל עיר חרדית אחרת בארץ.
דירה כמכשיר מימון פיננסי
למה בכלל לרכוש דירה בפריפריה אם אין כוונה לגור בה? לפי מחקרם של רגב ומילצקי משנת 2024, ומחקר קודם שערכו היון ופראוור, הורים בציבור שלנו רוכשים כיום דירה עבור ילדיהם באזורי פריפריה עוד לפני שהם מתחתנים, ופורעים את המשכנתא באמצעות דמי השכירות שהיא מניבה, צעד מחושב שמאפשר לדור הצעיר להתחיל את חייו בלי דאגת דיור. לאחר החתונה קורה דבר יפה בפני עצמו: הזוג הצעיר ממשיך את אותה תבונה. הוא ממשיך להשכיר את דירת הפריפריה, לעיתים לאחר שמחלקים אותה לשתיים או שלוש יחידות נפרדות, ועם הכסף המתקבל שוכר לעצמו דירה ביישוב תורני מרכזי, כמו מודיעין עילית או בית שמש, קרוב לבית המדרש ולקהילה.
מבחינה חשבונאית גרידא, ייתכן שהמהלך אינו האופטימלי ביותר, וגם בציבור שלנו יש מי שמודים בכך בגילוי לב. אחד המרואיינים במחקרו של היון תיאר זאת במילים כנות: "אם הייתי נותן לבן שלי 800 אלף שקל ואומר לו לשכור דירה ולשים את הכסף בקרן פנסיה, ברור לגמרי שמדובר באופק שיניב יותר תועלת. אתה שואל אם קניתי לבן שלי דירה? התשובה כן. תשאל כל חרדי שמתעסק בשוק ההון. האם יש לך דירה? התשובה כן, אבל אני לא יודע למה". ואולם מי שמכיר את סולם הערכים שלנו יודע שהחשבון האמיתי הוא אחר לגמרי: מאחורי ההחלטה לא עומדת כלכלה גרידא, אלא תחושת אחריות הורית עמוקה לדאוג לחיתון הילדים ולביסוסם. וכך, לא במקרה, שיעור הבעלות על דירה בציבור החרדי עומד על כ-70%, לעומת 62.9% בציבור הכללי, עדות לכך שדווקא מי שערכיו הרוחניים מובילים אותו, דואג הכי טוב לביתו הגשמי.
המספרים מסבירים מדוע המהלך הזה דווקא כדאי בפריפריה. מחיר דירה ממוצעת שרוכש משק בית חרדי עומד על 1.39 מיליון שקל, לעומת 1.85 מיליון שקל אצל הציבור הכללי, כ-75% מהמחיר בלבד, יחס שנשמר יציב לאורך שנים. במקביל, שכר הדירה שמשלמים חרדים, כ-3,340 שקל בממוצע לחודש, נמוך רק במעט מהממוצע הכללי של 3,550 שקל. הפער הזה, בין דירה זולה יחסית לרכישה לבין שכירות שכמעט שווה לזו של כולם, הוא בדיוק המרווח החכם שהופך את שיטת המימון הזו לכדאית ולמבורכת.
כשהפריפריה הופכת לחרדית
התופעה הזו אינה נשארת בגדר סטטיסטיקה יבשה, היא משנה ערים שלמות, ולעיתים בתוך זמן קצר יחסית. קחו לדוגמה את שכונת גבעת המורה בעפולה, שכונה שהתאכלסה בעיקר בידי עולים חדשים ומחירי הדיור בה היו זעומים יחסית לשוק הישראלי. בשנים האחרונות השתנה שם הכול: נפתח גרעין חרדי-ליטאי, הוקמו מוסדות חינוך, עברו לגור בשכונה רבנים, והותאמה התחבורה הציבורית לצרכים החדשים. בעקבות זאת עלו מחירי הדירות בשכונה באופן ניכר, סימן לחיוניות ולכוח הצמיחה של הציבור שלנו, המסוגל להפיח חיי תורה במקום שכמעט נשכח. תבניות דומות תועדו גם בנתיבות, בטבריה, בחריש ובבית שמש.
לא כל הזרמים בציבור שלנו נעים באותו כיוון, וזה כשלעצמו עדות לעושר הפנימי של הקהילה. לפי הערכות שונות, הזרם הליטאי נוטה להישאר קרוב יחסית למרכזי הריכוז הוותיקים, ירושלים ובני ברק, בעוד הזרם החסידי מגלה נכונות גבוהה יותר לעבור אל הפריפריה הרחוקה, גם בצפון וגם בדרום. יש הטוענים כי הספרדים נוטים לרכוש בפריפריה דירות גדולות וחדשות יחסית. אך כמעט כל הקבוצות חולקות מכנה משותף אחד: הרוב המכריע ממשקי הבית בציבור שלנו מעדיף לגור ביישוב עם רוב חרדי, סמוך לבית כנסת ולתלמוד תורה. השאלה היא לא אם, אלא איפה, וזו תמיד שאלה של מחיר, לא של רצון, פער שבא לידי ביטוי גם בהקצאת המשאבים הציבוריים ובצפיפות המגורים, הגבוהה משמעותית ברשויות שלנו בהשוואה לרשויות אחרות בישראל.
מה יקרה כשהצפיפות בערים ההומוגניות תמשיך לגדול? השאלה הזו מטרידה גם את החוקרים העוסקים בתחום, המעריכים בזהירות שכיום עדיין משתלם לזוגות צעירים לשכור דירות קטנות בבני ברק ובירושלים. בטווח הארוך, לעומת זאת, רבים ימצאו עצמם עוברים לגור בפועל בדירת הפריפריה שהוריהם קנו למענם מלכתחילה, לא מתוך ויתור, אלא כהמשך טבעי של אותה מסירות הורית ותושייה קהילתית. אם וכאשר זה יקרה במספרים גדולים, שכונות שלמות עשויות להפוך חרדיות כמעט בין לילה, לא כתוצאה מתכנון מסודר מלמעלה, אלא כתוצאה ישירה ממנגנון מימון צנוע שהחל כפתרון זמני וקטן. הדירה שנקנתה כדי שלא לגור בה, במילים אחרות, עשויה בבוא היום להפוך לבית שבו יגדלו הנכדים, ולזרוע, בלי לתכנן, את הזרעים למרכז תורה חדש.
תגובות
היו הראשונים להגיב!