מחיר למשתכן: האם עדיין כדאי בכלל להרשם?
משפחות רבות שזכו בהגרלות מחיר למשתכן חוו מעבר מתסכול ראשוני לאכזבה עמוקה. "חשבנו שזה כמו לזכות בלוטו", מספר שלמה לוי. "המדינה הבטיחה לנו דירה בהנחה של מאות אלפי שקלים, והרגשנו שסוף סוף נוכל להפסיק לשלם שכירות ולבנות עתיד". אבל שנים אחרי הזכייה, משפחות רבות מוצאות את עצמן משלמות תשלום כפול, שכירות, משכנתא והצמדה למדד תשומות הבנייה, ועדיין ללא מפתח לדירה.
המספרים מספרים סיפור מורכב. חלק קטן יחסית מהמשפחות שהוציאו תעודת זכאות למחיר למשתכן מאז 2015 קיבלו בפועל את המפתח לדירה. רבים נוספים חתמו על חוזה עם קבלן אבל ממתינים כבר שנים ארוכות, משלמים כל חודש אלפי שקלים ורואים את ההנחה המובטחת נמוגה לנגד עיניהם. קבוצות זוכים שלחו מכתבים לראש הממשלה ולשרים, ומתארים כיצד ההנחה שהובטחה להם נשחקת בפועל.
הבעיה המרכזית היא שהתוכנית תוכננה בצורה שיוצרת מלכוד כלכלי. זוכים נדרשים לשמור על זכאותם על ידי אי־רכישת דירה אחרת, מה שמאלץ אותם להמשיך לשכור. בינתיים הם צריכים להתחיל לשלם תשלומים לקבלן, כלומר לקחת משכנתא, הרבה לפני שהדירה בכלל נבנתה. התוצאה: תשלום כפול של שכירות ומשכנתא במשך שנים. ואז מגיע מדד תשומות הבנייה, "הרוצח השקט" כפי שמכנים אותו עורכי דין המתמחים בתחום. המדד הזה מוסיף סכומים משמעותיים לדירה, משפחות שחשבו שהן חוסכות מאות אלפי שקלים מגלות שההנחה נשחקת באופן ניכר.
היסטוריית מחיר למשתכן מ-2015
כדי להבין איך הגענו למצב הזה, צריך לחזור לשנת 2015. מחירי הדירות בישראל זינקו ב-90% במונחים ריאליים בעשור הקודם, קפיצה שהפכה את שוק הדיור לבלתי נגיש עבור רבים. משפחה ממוצעת הייתה צריכה 12.5 שנות שכר כדי לקנות דירה, לעומת 8.1 שנים בלבד בשנת 2007. העשירון התחתון הוציא 47% מהכנסתו על דיור, סכום מטורף שהפך את החלום על דירה לבלתי אפשרי. מחאת האוהלים של 2011 הדהדה עדיין, ומשבר הדיור היה הנושא המרכזי בבחירות 2013 ו-2015.
משה כחלון, שנבחר לשר האוצר ב-2015, הבטיח מהפכה. הוא לקח תוכנית קטנה ומצומצמת שהקצתה 10-15% מהדירות בפרויקטים לזכאים, והפך אותה לתוכנית הדגל של הממשלה. השינוי היה דרמטי: 80% מהדירות בכל פרויקט יוקצו למחיר למשתכן, המדינה תקבע את מחיר הקרקע, והקבלנים יתחרו על המחיר הנמוך ביותר לדירה. הקריטריונים לזכאות הורחבו משמעותית, כמעט כל זוג נשוי מעל גיל 21 או רווק מעל גיל 35 שלא היה בבעלותו דירה בשש השנים האחרונות יכול היה להירשם.
בהתחלה התוכנית נראתה כמו כישלון. בהגרלה בראשון לציון באוגוסט 2016, 24,000 משקי בית התחרו על פחות מ-400 דירות, סיכויי זכייה של אחד ל-60. ברעננה המצב היה עוד יותר גרוע: 22,000 נרשמים על 81 דירות בלבד. סיכויים של אחד ל-272. נפוצו בדיחות שהשוו את ההגרלות למפעל הפיס. באוצר הבינו שהם מאבדים את אמון הציבור, ובקיץ 2017 הם שינו אסטרטגיה: הגרלות ענק של עשרות אלפי דירות בבת אחת. ביוני 2017 הוגרלו 15,000 דירות, בספטמבר עוד 11,500. המהלך הצליח, אנשים הרגישו שיש סיכוי אמיתי לזכות.
אבל ההצלחה הזאת באה במחיר כבד. כדי להגריל כל כך הרבה דירות, הממשלה ויתרה על עקרון בסיסי: היא התחילה להגריל דירות הרבה לפני שהיה להן היתר בנייה. המשנה ליועמ"ש, ארז קמיניץ, פרסם כבר ב-2019 חוות דעת שהצביעה על הבעיה בשיטה הזו, אזהרה שהתעלמו ממנה. התוכנית המשיכו במתכונתה. התוצאה כאמור שהזוכים נדרשים לקחת משכנתא ולהתחיל לשלם לקבלן שנתיים לפני שבכלל יוצא היתר בנייה, ועוד שלוש שנים עד שהדירה נבנית. סך הכול חמש שנים ויותר של תשלומים כפולים ואי-ודאות.
החישוב האמיתי: כמה באמת חוסכים
בואו ננתח את המספרים של משפחת כהן, דוגמה טיפוסית שמופיעה במחקרים על התוכנית. המשפחה זכתה בדירה בראשל"צ במחיר של 1.4 מיליון שקל, הנחה משמעותית לעומת 1.8 מיליון שקל בשוק החופשי. נראה כמו עסקה מעולה, נכון? אבל כשמתחילים לרדת לפרטים, המצב משתנה לחלוטין. המשפחה שוכרת דירה ב-4,000 ש"ח לחודש, ותצטרך להמשיך לשכור 4 שנים (לפחות) עד שהדירה תיבנה, זה 192,000 ש"ח. וזה עומס תזרימי כפול, כאמור, גם שכירות וגם משכנתא. מדד תשומות הבנייה יוסיף עוד 60,000 שקל לפחות.
בחישוב הסופי: במקרה הטוב, המשפחה חוסכת כ-276,000 ש"ח בעלויות נלוות, בנוסף ל-400,000 ש"ח ההנחה על מחיר הדירה עצמה. זה עדיין חיסכון משמעותי של כ-676,000 ש"ח. אבל מה קורה אם במקום להמתין 4 שנים, המשפחה הייתה קונה דירה קטנה יותר באותו מחיר של 1.4 מיליון בשוק החופשי? פתאום התמונה מתהפכת. העלויות הנלוות של מחיר למשתכן: 450,000 ש"ח גבוהות בהרבה מהעלויות של רכישה רגילה, כ-151,000 ש"ח. הפרש של 299,000 ש"ח לרעת מחיר למשתכן. נכון שהדירה במחיר למשתכן תהיה שווה יותר בשוק, אבל זה רלוונטי רק אם מוכרים אותה, ועד אז עוברות חמש עד שבע שנים של איסור מכירה.
וזה עוד לא הכל. בפרויקט HIGH PARK בשכונת עיר היין באשקלון, 213 רוכשים הגישו תביעה של 6 מיליון ש"ח נגד הקבלן בגלל איחורים במסירה. הדירות היו אמורות להימסר בסוף 2024, אבל נמסרו רק בקיץ 2025. במהלך חודשי ההמתנה, הקבלן שיגר הודעות חוזרות עם הבטחות למועדי אכלוס שנדחו שוב ושוב, לפעמים ימים ספורים לפני המועד המתוכנן. משפחות ביטלו הובלות. חתמו על חוזי שכירות קצרים שהפכו לארוכים. שילמו קנסות והוצאות אחסון. הנזק הכלכלי לכל משפחה נע בין 40,000 ל-80,000 שקל, וזה רק הפיצוי הסטטוטורי על פי חוק, לא הנזק של עוגמת נפש, ביטול תוכניות, ואי-ודאות.
מחקר שבדק את השפעת התוכנית על מחירי הדיור הגיע למסקנה מפתיעה: התוכנית לא רק שלא הורידה מחירים, היא בעצם העלתה אותם. באזורים שבהם הוקמו פרויקטי מחיר למשתכן, מחירי הדירות בשוק החופשי עלו ב-14.36% . מכיוון שהפרויקטים הוקמו באזורים פחות מפותחים בדרך כלל, והם הביאו איתם פיתוח תשתיות, בתי ספר ומסחר. זה העלה את ערך כל האזור, כולל הדירות בשוק החופשי. מעבר לזה, התוכנית הוציאה מהשוק עשרות אלפי קונים פוטנציאליים שהמתינו לזכייה במקום לקנות בשוק, מה שהקטין את הביקוש באופן מלאכותי לזמן מה, אבל כשהם גילו שלא יזכו או שההמתנה ארוכה מדי, הם חזרו לשוק בבת אחת והעלו את המחירים.
אז לפני שאתם מצטערים שלא זכיתם במחיר למשתכן, או שזכיתם ואתם מתלבטים בקשר לזה, חשוב מאוד לבדוק את כל הפרטים הקטנים, ולראות אם באמת תרוויחו מזה או שזה רק נראה כך מלמעלה.
תגובות (18)
1 לא צריך לשלם שקל לקבלן לפני התר בנייה.
2 אף אחד לא 'נאלץ' לקחת משכנתא גבוהה יותר במחיר למשתכן. רק אם הוא קונה דירה ששווה יותר ואז הוא גם מרוויח יותר.
3 גם בקניית דירה מקבלן יש עלות של שכירות ביחד עם תשלומי משכנתא.
לוח התשלומים הרשמי של מחיר למשתכן: 7% בחתימה + 13% תוך 45 יום + תשלומים שוטפים של 10%-14% כל 3-6 חודשים.
2. הרבה זוכים נשארים בבחירת הדירה רק עם הדירות הגדולות ואז "נאלצים" לבחור בדירה גדולה יותר ממה שתכננו מה שגורם למשכנתא יקרה מהמתוכנן.
3. נכון, אבל בשוק חופשי בדרך כלל קונים דירה בשלבי בנייה מתקדמים – התקופה של תשלום כפול היא 1.5-2.5 שנים. לעומת זאת, במחיר למשתכן (בגלל ההגרלות לפני היתר + עיכובים): 4-7 שנים של תשלום כפול. זה פי 2-3 יותר זמן.
2. וגם ''נאלצים'' להרוויח יותר.
3. כמו שכתבתי ב1 . התשלום הכפול זה רק בתקופת הבנייה. אכן במשך כל התקופה אבל רק באופן יחסי, היינו בחתימה משלמים רק 7 אחוז שזה עדיין מההון העצמי וכן חלק מה13 אחוז אחרי 45 יום ומאז משלמים משכנתא רק על החלק הזה שעדיין קטן מאוד כמובן זה הולך וגדל כל 3-6 חודשים. ואם בוחרים לשלם רק ריבית (גרייס) למשך תקופת הבנייה הסכומים קטנים בהרבה.
עוד בעיה גדולה ומוכרת לכל רוכש והיא איכות הבנייה. מכיוון שהקבלנים זוכים בתחרות על המחיר הנמוך ביותר, יש להם תמריץ חזק לחסוך כמה שאפשר בעלויות הבנייה. תשאלו זוכים שכבר נכנסו לדירות, תשמעו על בעיות איטום, חומרים זולים, גימורים ירודים, וקירות דקים כמו נייר. בשוק החופשי לפחות אפשר לבחור קבלן עם מוניטין ולדרוש איכות, פה אתה תקוע עם מי שהציע את המחיר הכי נמוך. בנוסף, כמעט אי אפשר לעשות שינויים או שדרוגים בדירה בשלב הבנייה, בניגוד לקניה רגילה מקבלן. אתה מקבל מה שמקבל, ואם רוצה לשדרג אחרי, זה כמובן עוד הוצאות.
הסיכוי לזכות הוא סיכוי מזערי.
רבים טוענים שעקב כך לא משתלם בכלל להיכנס להגרלה.
וזה עוד לפני שנגיע לכל הטענות הנאמרות כאן כך שזה ממש לא משתלם.